Lakáshitel - Minden, amit tudni kell

1. Mi az a lakáshitel?

A lakáshitel olyan kölcsön, amely bizonyos járadékokkal és fizetési feltételekkel egy lakóegység vásárlását, építését, felújítását (és egyéb kapcsolódó költségeket) finanszíroz.

A hitelező (bank) lakáshitelt ad a hitelfelvevőnek, cserébe pedig különféle biztosítéki eszközöket igényel, mint az ingatlan zálogjoga (jelzálog), különféle biztosítási kötvények (lakásbiztosítás, életbiztosítás...), házasságkötés stb.

2. Jelzáloghitel

2.1. Mi az a jelzáloghitel?

Lakáshitelt általában pénzintézetek, bankok vagy más hitelezők nyújtanak egy vagy több ingatlanra jelzálogjoggal. Általában kedvezőbb hitelekről van szó, alacsonyabb kamattal és hosszabb törlesztési futamidővel, mint a fogyasztási vagy más típusú kölcsön. Ha lakáshitelének biztosítéka az ingatlan jelzálogjoga, akkor a kölcsönadó letilthatja a lakást vagy házat, és eladhatja az adósság törlesztésére vagy, ha nem tud eleget tenni törlesztési kötelezettségének.

2.2. Jelzáloghitel feltételei

Ahhoz, hogy a bank jelzáloghitelt nyújthasson, meg kell felelnie azoknak az általános feltételeknek, amelyek szinte minden típusú bankhitelre vonatkoznak.

2.3. Lakáshitel jelzálog nélkül

A jelzálog nélküli lakáshitelt egy biztosító biztosítja. Ebben az esetben Ön nem fizeti az ingatlanértékeléssel és a jelzálogjog bejegyzésével kapcsolatos költségeket. Ebben az esetben nem fizeti az ingatlanértékeléssel és a jelzálogjog-bejegyzéssel kapcsolatos költségeket. A kölcsönt a biztosítási díj befizetésével biztosíthatja. Jelzáloghitel nélkül a bank alacsonyabb hitelösszeget nyújt, mint jelzáloghitel esetén. Ez az összeg általában 20 000 000 Ft-ig terjed. A hitel törlesztési futamideje is rövidebb, általában nem haladja meg a 15 évet.

2.4. Lakáshitel fedezet nélkül

A bankok általában letét nélkül is adnak lakáshitelt olyan esetekben, ha a hitelt jelzálogjoggal biztosítják az ingatlanra. Az egyéb típusú kéréseket külön-külön bíráljak.

3. Lakáshitel igénylése

A lakáshitel igénylő a visszafizetési időszak alatt (általában 15-30 év között) a részletet, vagyis a kamatköltséggel megnövelt havi részletet fizeti vissza. Az ingatlanhitel teljes törlesztéséig az ingatlan azaz a jelzálog vagy egyéb, biztosítás alatt áll.

4. Hol lehet lakáshitelt felvenni?

Lakáshitelt pénzintézetek, általában bankok és takarékpénztárak kínálják. A banki tanácsadók pedig segítenek a legmegfelelőbb hiteltípus kiválasztásában az Ön lehetőségeihez mérten.

5. Lakáshitel feltétele

5.1. Rendszeres havi bevétel

Bármely kölcsön vagy hitel megszerzésének feltételei az összes hitelezőnél részben azonosak, részben eltérőek.

Amit mindenki megkülönböztetés nélkül keres, az az, hogy a kérelmet benyújtó személy nagykorú, teljes munkaidőben foglalkoztatott vagy nyugdíjas. A személyes bankszámlaszámra történő rendszeres havi utalás (fizetés, nyugdíj, járadék), mondhatnánk, minden feltétel feltétele.

A lakáshitel igénylésének feltétele, hogy Ön nagykorú legyen, állandó munkaviszonyban vagy nyugdíjas legyen és a bankszámláján rendszeres havi jövedelemmel (fizetés, nyugdíj, járadék) kell rendelkeznie.

Ha Ön határozott idejű munkaviszonyban áll, akkor munkaszerződése megújítási szándékáról nyilatkozatot kaphat a munkáltatótól, illetve egyes bankok ilyen garanciával adnak hitelt. Alternatív megoldás, ha hitelképes kezessel közösen vesz fel kölcsönt, és így teljesítik a szükséges feltételeket.

5.2. Állampolgárság

A legtöbb bank megköveteli, hogy magyar állampolgár legyen ahhoz, hogy lakáshitelhez jusson, amelyre a biztosító is garanciát vállal.

Jelzáloghitelt egyes bankok külföldi állampolgároknak is adnak.

5.3. Korhatár

A legtöbb banknál a lakáshitel igénylésekor a felső korhatár 70-75 év körül van. A felső határ a hiteligénylő által a hitel visszafizetésekor elért életkoron alapul. A felső korhatár a bank belső szabályzatától és a hitel fedezetének módjától (jelzálog, életbiztosítás) függ.

6. Lakáshitel - hitelképesség

Mielőtt lakáshitelt kapna, a bank felméri az Ön visszafizetési képességét, ami befolyásolja a maximális havi törlesztőrészletet.

Az értékeléshez a banknak információkra van szüksége az Ön jövedelméről és pénzügyi kötelezettségeiről, családi állapotáról és az Önt eltartók számáról. A bank ellenőrzi az Ön hitelképességét a KHR-ben azaz a Központi Hitelinformációs Rendszerben, amelybe a bankok, takarékpénztárak és lízingcégek jelentenek információkat ügyfeleikről. Sok bank azt is kéri, hogy utalja át hozzájuk bevételét (minimum forintos folyószámla).

A követelmények eltérőek lehetnek attól függően, hogy a kölcsönt forintban vagy devizában adják. A szakemberek általában nem ajánlják a forintos lakáshiteleket, mert a kamatok túl magasak (6-9%), és a bankok a szokásosnál jóval rövidebb törlesztési határidőt (7-20 év) kínálnak.

A deviza lakáshitelek a devizák árfolyamától függenek, de fix kamat esetén fix törlesztőrészlet is jár. A változó kamatozású devizahitelek EUROIBOR-hoz kötöttek, a kombinált kamatozású hitel olyan, hogy kétévente választhatsz fix vagy változó kamatozású hitelt. A fix kamatláb 2-4%, a törlesztési idő pedig akár 30 év.

7. Lakáshitel - összeg, részletek, visszafizetési határidő

A kölcsön összege az rendelkezésre álló pénzösszeg ill. tartozás. Az első részlet felvételekor a bank levonja a jóváhagyási költségeket és a kamatközi kamatot, amelyet a hitel jóváhagyásának pillanatától és az első részlet kifizetéséig számolnak fel. A havi befizetést, amelyet a tartozás részleges visszafizetéseként a banknak kell teljesítenie, járadéknak nevezzük.

7.1. Lakáshitel törlesztési határidő

A bankok általában legfeljebb 30 évre, egyesek ritkábban akár 35 évre is kínálnak visszafizetési lehetőséget.

A törlesztési idő a kamatláb típusától, a biztosítás típusától és a hitelfelvevő életkorától függ.

A hitelfelvevő életkorának felső határa a hitel lejártakor 80 év, biztosítás nélküli hitel esetén (kockázatbecslés költségével együtt) 75 év.

7.2. Lakáshitel havi járadéka

A legtöbb lakáshitel törlesztése havi járadék vagy törlesztőrészlet formájában történik. A járadék egy havi hiteltörlesztési kötelezettség, amely magában foglalja a tőkét és a kamatot. A törlesztési idő alatt változik a tőketörlesztés mértéke és a járadékban szereplő kamattörlesztés mértéke. Először a kamat nagyobb része, a tőke egy kisebb része visszajár, a végén pedig a járadék főként a tőke kifizetéséből áll.

8. Miből áll a lakáshitel?

A lakáshitel tőkéből és kamatból áll:

8.1. Lakáshitel tőke

A tőke a hitel alapösszege, amellyel Ön a banknak tartozik. Ez a kölcsön összege. A tőkét egyértelműen el kell különíteni a kamatoktól.

8.2. Lakáshitel kamat

8.2.1. Fix kamatláb

Ha fix kamatozású hitelt vesz fel, az nem változik a törlesztési idő alatt. Ez minden hónapban ugyanannyit jelent. Azt is biztosan tudja, hogy a kölcsön futamideje alatt mennyi teljes kamatot fog fizetni. A fix kamatozás általában magasabb, mint a változó kamatozású hiteleknél – tehát kap némi biztosítékot, de magasabb kamattal fizet érte.

8.2.2. Változó kamatozású lakáshitel

A változó vagy változó kamatláb az EURIBOR referenciakamatból és egy fix felárból áll; mondjuk három hónapos EURIBOR + 1,95%. A fedezet általában a hitel törlesztésének végéig változatlan marad, de az EURIBOR értéke változhat. Ha emelkedik az EURIBOR (az Európai Központi Bank döntéseitől függően), akkor a havi járadékod és a hitel végső költsége is emelkedik. Előfordulhat azonban az ellenkező forgatókönyv is, ami az Ön számára kedvezőbb. Az Európai Központi Bank is csökkentheti az EURIBOR-t.
Az ilyen hitelek teljes kamatlába (Euribor plusz felár) általában alacsonyabb, mint a fix kamatozású hiteleké és az alacsonyabb kamatláb alacsonyabb havi törlesztőrészleteket jelent.
Érdemes azonban tisztában lenni a kamatkockázattal, amely a referenciakamat emelése esetén a havi járadék emelkedését és jelentős áremelkedést eredményezhet.

8.2.3. Összetett kamatláb

A kombinált kamatozású hitelek esetében az első néhány évben fix. A rögzített kamatperiódust akkor határozzák meg, amikor Ön aláírja a szerződést a bankkal. Amikor ez az időintervallum lejár, a kamatláb változó kamatlábra vált, amely az EURIBOR-ból és egy felárból áll. A különböző bankok különböző időintervallumokat kínálnak. Számos kombináció lehetséges:

Például: egy 30 éves futamidejű, kombinált kamatozású lakáshitel esetében a bank az első 15 évben fix kamatozású, a következő 15 évben pedig változó kamatozású kamatot számít fel, figyelembe véve a fennálló tőketartozást és az akkor érvényes kamatlábértéket.

9. Lakáshitel - számítás

Ma már szinte minden bank lehetővé teszi, hogy weboldalán tájékoztató jellegű hitelkalkulációt készítsen, és ellenőrizze, hogy mennyi pénzt kaphat, mennyi lesz a törlesztőrészlete vagy havi kötelezettsége, a kamat, az effektív kamat, a jóváhagyási költségek és a visszafizetési határidő. Megjegyzendő, hogy ez csak egy tájékoztató jellegű lakáshitel-számítás.

Ha hitele kiváló, akkor lehet, hogy a bankkal jobb feltételekről (főleg alacsonyabb kamatról) tud tárgyalni, mint amit a kalkulációval kaphat. A tényleges informatív lakáshitel-számításhoz el kell mennie a bankjához, ahol az Ön hitelképessége alapján kalkulálnak.

Ha az Ön hitelképessége kiváló, megtörténhet, hogy a tájékoztató számításnál a bank kedvezőbb feltételeket (különösen alacsonyabb kamatlábat) tud kialkudni. Ha az Ön hitelképessége és a hitel fedezete nem optimális, a bank is elutasíthatja vagy nem adhat Önnek kölcsönt. Előfordulhat azonban, hogy a tájékoztató hitelkalkulációban feltüntetettnél rosszabb feltételekkel kínál Önnek kölcsönt.

10. Fontos tudni

10.1. Hiteligénylés

Bármilyen típusú lakáshitel megszerzéséhez bizonyos adatokra van szükség. Ezenkívül a kedvezőbb hitelfeltételek biztosításához nem árt ismerni néhány trükköt. Vásárlás előtt először ellenőrizni kell, hogy az ingatlan-nyilvántartásba be van-e jegyezve és itt az ingatlan tulajdonjoga egyértelmű kell, hogy legyen. A hitelt ingatlan jelzáloggal, hitelgaranciával, biztosítónál történő biztosítási díj befizetésével, vagy kaució zálogával (jelzáloghitel nélkül) biztosíthatja. Általános szabály, hogy a jelzáloghitel a legkedvezőbb. A kamat, a hitel futamideje és egyéb feltételek bankonként eltérőek, ezért mindig érdemes több különböző ajánlatot kérni. A szakértők azt tanácsolják, hogy ha különböző bankokban hasonló ajánlatot kap - említse meg mindkét bankban, hogy mit ajánl a konkurencia és ez után meglepődhet a következő, jobb ajánlatokon.

10.2. Ha Ön a bank ügyfele lesz

Kivétel nélkül minden bank kedvezőbb hitelt kínál ügyfeleinek. Mivel általában nagy összegekről van szó, hosszú időn keresztül, a minimálisan kedvező kamat is nagy megtakarítást jelent. Ezért gyakorlatilag mindig megéri a kiválasztott bank ügyfelének lenni. Ez akkor is igaz, ha a többi szolgáltatást egyáltalán nem veszi igénybe, mert ez még mindig sokkal olcsóbb, mint magasabb kamatot fizetni a hitelre.

10.3. Lakáshitel fiatal házaspároknak

Fiatal házasok számára az állami kamattámogatású és piaci kamatozású lakáshitelek, valamint a fészekrakó hitelek egyaránt elérhetők.

Államilag támogatott lakáshitelt azért érdemes igénybe venni, mert az állam a futamidő előre meghatározott idejében kamattámogatást nyújt, mely a piaci konstrukciókhoz képest alacsonyabb törlesztő részletet tesz elérhetővé. A fiatal házasok életkorhatár nélkül igényelhetik az 5 éves kamattámogatású lakáshitelt új és használt lakás vásárlására, új ház építésére, de a hitel célja lehet meglévő lakóingatlan bővítése és korszerűsítése is.

Fiatal házasok számára ugyancsak elérhető a 20 éves kamattámogatású lakáshitel. Ennek a célja azonban csak új lakás építése, újépítésű lakóingatlan vásárlása és meglévő lakás korszerűsítése lehet. Ennél a konstrukciónál már életkori előírásoknak is meg kell felelni. Kamattámogatásra jogosultak lehetnek a 35 év alatti, legfeljebb 1 gyermekes házasok, élettársak és egyedülálló személyek, valamint a 45 év alatti, legalább 2 gyermekes házaspárok, élettársak, egyedülállók.

Azoknak, akik támogatást szeretnének igényelni, csatolniuk kell bizonyos dokumentumokat, mint például: házasság vagy élettársi kapcsolatot vagy gyermekét egyedül nevelő szülő státuszt igazoló dokumentum, hogy nem tulajdonosai más lakóegységnek, lakóhely, a leendő lakás vagy családi házhoz tartozó dokumentáció műszaki leírás mérésekkel és becsléssel és így tovább, teljes büntetőjogi és anyagi felelősséggel.

10.4. Babváró hitel

A Babaváró kölcsön 2022 végéig egy fedezet nélküli, szabad felhasználású hitel, amelyet olyan házaspárok igényelhetnek, ahol a feleség még nem töltötte be a 41. életévét. A hitel az első 5 évben kamatmentes, amennyiben pedig ezen idő alatt legalább egy gyerek születik, a futamidő végéig az is marad, illetve ekkor 3 évre a hiteltörlesztés felfüggeszthető.
A második gyerek megszületésekor elengedik a fennálló tőketartozás 30%-át, valamint ismét 3 évvel meghosszabbítható a fizetési moratórium. A harmadik baba érkezésekor a teljes fennálló tőketartozást elengedik.