Az újépítésű ingatlan ára és az építési folyamat

1. Újépítésű ingatlan: házterv

Mit tartalmaz az újépítésű ingatlan építési terve? Még az építkezés megkezdése előtt egy sor előmunkálat zajlik, vagyis egy csomó előfeltételt kell elvégezni és teljesíteni ahhoz, hogy az egész vállalkozás egyáltalán megvalósulhasson. Amennyiben nem rendelkezik telekkel, akkor annak keresésével és megvásárlásával kell kezdeni. Ezzel együtt járnak a helyinformációk, a típus vagy eredeti projekt felhasználásáról szóló döntés a kívánt mérettel, az épület tájolásával, valamint az építészeti és építési (kivitelezési) megoldással. Amikor tehát biztosított az új otthonának a helyszíne, következnek a határozatok arról, hogy milyen lesz: elhelyezkedés, méret, építési mód, anyagok, felépítés és szerkezet. Ezen elemek mindegyikének megvan a jelentősége és bizonyos hatása van arra, hogy végül milyen lesz az épület megjelenése, mennyire lesz funkcionális, és természetesen, hogy Ön mennyire lesz elégedett az eredménnyel.

1.1. A jó háztervhez fontos az építész 

A felsoroltakhoz nélkülözhetetlen az építésszel való együttműködés. Az építész majd elkészíti a teljes projektdokumentációt, amelynek tartalmaznia kell az érvényes építési engedélyt, ezenkívül az átfogó tervet, vagyis a teljes kivitelezési projektet. A jelenlegi szabályozás szerint kivitelezés már nem lehetséges részprojektdokumentáció alapján, jogerős építési engedély alapján sem lehet elkezdeni, mert azt be kell fejezni. Így a munkálatok jogerős építési engedély nélküli kivitelezése mind a beruházó, mind a kivitelező számára szabálysértésnek minősül.

2. A kivitelező kiválasztása újépítésű ingatlanhoz

2.1. Hogyan találjunk vállalkozót újépítésű ingatlan építéséhez?

A teljes projektdokumentáció és egyéb szükséges papírok elintézése, valamint az érvényes építési engedély megszerzése után zöld utat kap az építkezés megkezdéséhez. A következő lépés az ajánlattevő kiválasztása, aki megépíti otthonát. A választás során több lehetősége van: választhat több ütemben történő építkezést, amely az alap kiásásával, az alapozással, esetleg a pince építésével kezdődik, ezt követi az építmény tartóelemeinek beépítése (földszint, padlás...), majd a tető emelése stb.

Az ilyen típusú kivitelezés nem javasolt, mert a munka összehangolása nehézkes lesz, tekintettel arra, hogy minden munkához új vállalkozót kell keresni és így a kivitelezés tovább tart.

2.2. Építkezés a 3. szakaszig

Mindig a 3. szakaszig történő építkezést javasolják, vagy az úgynevezett kulcsrakész megoldást, amely a leggyakoribb megvalósítási módok között van. A ház 3. szakaszig történő kivitelezése magában foglalja a földmunkákat és az építési gödör biztosítását, az alapozást, vagyis a lemezalapot, a pince, földszint, emelet(ek) és tetőtér tartószerkezetének (falak) megépítést, az emeletközi födémek kidolgozását, a tető beépítését a tetőburkolattal és minden bádogos munkával (szegélyek, párkányok, ereszcsatornák) együtt. 

2.3. Újépítésű kulcsrakész ingatlan

A kulcsrakész rendszer szerint történő házépítés az összes alapmunkán kívül tartalmazza az épületváz építési munkáit a 3. szakaszig, és a további, a 4. és 5. ütembe tartozó befejező munkákat. Az ilyen típusú rendszer magában foglalja a válaszfalak és lépcsők felállítását, a vízvezetékhez, szennyvízelvezetéshez, villanyhoz, gázhoz, telekommunikációkhoz, riasztókhoz és világításhoz szükséges összes vezeték durva és finom szerelési munkáit, a kiválasztott fűtési és hűtési rendszer kiépítését, padlók (esztrich), padlóburkolatok, bútorok gépi kivitelezését, a nyílászárók (ablakok, ajtók), zsalugáterek és ablakredőny táblák szerelését, az épület hőszigetelését, a vakolást (homlokzat befejező rétege) kívül-belül, a végső lakatos, festési, üvegezési és burkoló munkákat, a beépítések és vezetékek befejezését, valamint a szükséges szaniter elemek beépítését, a padló- és falburkolatok (kerámia, parketta, vinyl...) befejezését.

Az építés típusának megválasztásához természetesen teljes egészében szabad kezet kap. Akár tégla, akár könnyűszerkezetes épületről van szó, típus vagy eredeti projekt alapján, a 3. ütemig vagy kulcsrakész rendszer szerint – bárhogyan is, a fő, hogy az Ön számára a legmegfelelőbb legyen. Attól függetlenül, hogy melyiket választja, az érvényes építési engedély és a teljes kivitelezési projekt mellett, a kivitelező kiválasztásánál szükséges, mondhatni elengedhetetlen, az összes munkálat, feladat és szolgáltatás részletes és átfogó listája az építés során felhasználásra kerülő anyagok fajtájának és mennyiségének a felsorolásával, mert ez az úgynevezett becslés alapján kérhet előszámlát az ajánlattevőktől. 

2.4. Építkezés saját szervezésben

Az utolsó lehetőség természetesen az, ha önállóan építi fel a házat. Ezt nem javasoljuk, kivéve, ha az építészet terén van tudása és tapasztalata. De vigyázzon! Még akkor is, amikor saját szervezésben is kezd építkezni, építési felügyelőt kell választani, illetve meghatalmazni, akivel írásbeli munkaszerződést kell kötni. Miután mindazt, amiről beszéltünk, befejezi és meghatározza, a munka megkezdése előtt már csak az új építési törvény által meghatározott utolsó lépés van Ön előtt. Az építkezés megkezdésének kötelező hatósági nyilvántartásáról van szó.

Amikor gondoskodott a fentiekben felsoroltakról, már hivatalosan is megkezdheti a házépítést.

3. Az újépítésű ingatlan ára

3.1. Telekvásárlási költségek, adók, közüzemi szolgáltatások díja

Az, hogy végül mennyibe kerül egy új ház építése, nagyon sok tényezőtől függ. Az egész folyamat a telekvásárlás költségeivel és a közüzemi szolgáltatások díjával kezdődik. Régebben jelentős különbség volt a telekvásárlásban a városi és falusi közegben, mind az árak, mind az összes kísérő folyamattal kapcsolatban. A koronavírus-helyzet idején kezdett ez változni, amikor a nem városi települések mind vonzóbbá, a telkek pedig mind keresettebbé váltak. A korábban néhány százezer forintért vásárolt ingatlanokhoz hasonlókat ma már szinte lehetetlen akár tízszereséért is találni. Mindenesetre a választott helytől függően számítson csillagászati összegekre.  

3.2. Új ingatlan építése a 3. fázisig

Az új ingatlan építése a 3. szakaszig nagymértékben függ az épület méretétől, a beépített anyagok minőségétől, az alapozás típusától és nem utolsósorban a kivitelezőtől. Tekintettel arra, hogy főként családi házakról van szó, amelyek nettó 150 m2 alapterületűek, a hozzávetőleges ár körülbelül 23024000 forint lenne vagy annál magasabb. Az elmúlt években a költségek az építés 3. fázisáig részben a pandémia miatt, de különösen az ukrán válság miatt nagyon megemelkedtek, ezért további meglepetésekre is fel kell készülnie. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy a ház nettó négyzetmétere többé nem lehet kevesebb 153500 forintnál. 

Az építés első (I.) fázisa a beruházás teljes összegének körülbelül 5%-át jelenti, és magában foglalja a telek előkészítését, a határok kijelölését és az építési gödör kiásását. Ebbe a szakaszba tartozik az alapozás és a lemezalap elkészítése is. Általánosságban elmondhatjuk, hogy az első fázisban felmerülő költségek nagyban függenek a talajtól és a földmunkák terjedelmétől. 

Az építés második (II.) szakaszához tartozik a pincefödém beépítése, vagyis a teljes pince kiépítése. Ezt követi az építés harmadik (III.) fázisa, amely magában foglalja a szerkezet összes tartófalát minden emeleten, a félemelet födémeket, a tetőszerkezeteket és minden tetőfedési munkát. A második (II.) és a harmadik (III.) építési szakasz egy ilyen beruházás összköltségeinek körülbelül 45%-át teszi ki. Ebből az alapszerkezet megépítése a födémekkel együtt körülbelül 33%-ot tesz ki, a fennmaradó 12% jelenti a tetőszerkezet költségeit, beleértve a burkolatot és a végső tetőfedést, valamint a bádogos munkákat. Összességében így a tartófalak és az emeletközi födémek körülbelül 7675000 forintot tennének ki, míg a tető és a fennmaradó tetőfedési és bádogos munkák körülbelül 2878000 forintba kerülnének.

3.3. A kulcsrakész új ingatlan ára 

A negyedik (IV.) és ötödik (V.) építési szakasz akkor következik, amikor szerkezetet érintő összes munka elkészült, tehát, amikor az épület félig elkészült. Amennyiben a kulcsrakész rendszer mellett dönt, a negyedik és ötödik építési fázis képezi a fennmaradó építési költségek 50%-át, ami a példánkon körülbelül 11512000 forintot jelentene. Így a padlók (esztrichek) gépi megmunkására marad az összköltség mintegy 10%-a (esetünkben ez körülbelül 2302500 forint). Ugyanez vonatkozik a nyílászárók és árnyékolók (ablakok, ajtók, reluxák) beépítésére, a vezetékek (vízvezeték, szennyvízcsatorna, áram, gáz, telekommunikációk) telepítésre. A kiválasztott fűtési és hűtési rendszer valamivel drágább, és körülbelül 13%-ot, azaz mintegy 2686000 forintot tesz ki. 

Nem szabad megfeledkezni a homlokzatról sem, amely magában foglalja az épület hőszigetelő burkolatának kiépítését és a végső külső vakolást. Ez a költségek körülbelül 9%-át (valamivel kevesebb, mint 2302500 forint). A teljes összegből fennmaradó 10%-ot a belső festési munkák, a szerelések befejezése – szaniter elemek beépítése, üvegezési szolgáltatások, valamint a padló és falak burkolása teszik ki.

Példánkban egy nettó 150 m2 területű kulcsrakész építésű ház ára körülbelül 23024000 forint vagy még magasabb lenne, ami négyzetméterenként körülbelül 153500 forintot vagy ennél többet tenne ki. A feltüntetett árakat közepes minőségi osztályba tartozó anyagok alapján számoltuk ki Ne feledje azonban, hogy az elmúlt három hónapban világszerte hirtelen és teljesen beláthatatlanul megnövekedett az összes újrahasznosított anyag és nyersanyag ára, éppen ezért ezeket az információkat most nagy fenntartással kell fogadni.

 
3.4. Tereprendezés

Végül nem szabad megfeledkezni, az udvar rendezéséről, vagyis a tereprendezésről sem, amelynek ára átlagban körülbelül 38500 forintot tesz ki négyzetméterenként. Általában ide számolják a csatornaásást, a vízvezeték és szennyvízcsatorna csövek telepítését, a térkövezést, az aszfaltozást és a gyepszőnyeg fektetést. A faültetés és más növények ültetése viszont nem számít ide, ami viszonylag nagyobb pluszköltséget jelenthet. 

4. Az újépítésű ingatlan ára és az árak növekedése

Általánosságban elmondható, hogy a koronavírus-járvány okozta krízis alatt az építési munkák ára 30-40%-kal emelkedett az azt megelőző periódushoz viszonyítva. Meglepő módon ez nem befolyásolta az építőipari vállalkozók és cégek naptárát, amelyek nagyon elfoglaltak és nehezen elérhetőek, különösen, ha az Ön számára sürgős munkákról van szó. Ilyen esetben kevesebb ideje lesz arra, hogy minőségi és versenyképes szolgáltatót találjon, mivel meg kell elégednie azzal, aki egyáltalán elérhető lesz az Ön számára. Ezért azt ajánljuk, hogy minél előbb kezdje meg az előkészületeket. Abban az esetben, ha a munkálatokat 2024 tavaszára tervezi, már most itt az idő, hogy legkésőbb 2023 őszén megtalálja a kivitelezőket és szolgáltatókat. Ami azonban sokkal nagyobb gondot jelenthet, az építész vagy építésziroda alkalmazása, akiknél átlagban több hónapot vagy akár évet is kell várni a szabad időpontra, különösen akkor, ha különleges szakembert szeretne.

Az építészeknek átlagban 6 hónap kell ahhoz, hogy minden szükséges dokumentációt előkészítsenek. A jogszabályi előírások értelmében az építési engedélynek 28 nap alatt el kell készülnie, de ez a gyakorlatban sajnos különböző tényezők miatt szinte mindig elhúzódik.

5. Újépítésű ingatlan: kivitelezési határidők

Végezetül már csak annyi marad, hogy megismertessük Önnel a határidőket – a munkák kivitelezésének és dinamikájának, vagyis az egyes fázisoknak az időtartamával. Ha egy könnyűszerkezetes házat veszünk példaképpen, akkor annak építése sokkal gyorsabb lesz, emellett már az Önre váró kiadásokat is pontosan előre tudja. A téglaház építése fázisonként történhet, meghatározott megszakításokkal, így a fizetés módjáról is lehet egyeztetni, ami lehetséges részletfizetésre vagy a befektető lehetőségei szerint. Ezért a téglaház építésének ideje drasztikusan elhúzódhat. Amennyiben rendelkezik elegendő pénzzel, de nincs ideje vagy mielőbb beköltözne az új házba, akkor az Ön számára a könnyűszerkezetes ház jelenti az igazi megoldást. Viszont, ha van elegendő ideje és valamivel kisebb költségvetéssel, valamint egy meghatározott, nem szokványos megoldással rendelkezik leendő otthonával kapcsolatban, válasszon egy klasszikus téglaházat.

A ház építése általában egy-másfél évet vesz igénybe a beköltözésig. A könnyűszerkezetes ház építési ideje sokkal rövidebb, az alapozást követően néhány hónapon belül beköltözhető.