1. Mit kell tudni a különleges építési munkákról?

Magyarországon és a régióban is az új megoldások ellenére továbbra is a hagyományos téglaházak a legnépszerűbbek. Ennek oka elsősorban a szakaszos munkavégzés lehetősége, ugyanis a hagyományos ház építésekor a munkálatok félbehagyhatók, majd a körülményeknek és a helyzetnek megfelelően folytathatók. A következő, nagyon fontos szempont, hogy egyes munkafeladatokat a tulajdonosok egyedül is el tudnak végezni. Régen széles körben elterjedt nézet volt, hogy az így épített házak nem érhetik el a szabványoknak megfelelő energiahatékonyságot. Ma már azonban teljesen egyértelmű, hogy a legújabb építési megoldások és modern anyagok által az energiatakarékos- és a passzívházak színvonalát is el lehet érni. Fontos odafigyelni a megfelelő hőszigetelésre és a hőhidak elkerülésére a nyílászárók beépítésekor.

1.1. Építkezés és nem tervezett költségek

Családi ház építésekor az előre nem látható kiadásokat gyakorlatilag lehetetlen teljesen elkerülni.

Szerencsére ezek még a tervezési szakaszban nagymértékben csökkenthetők, részletesen kidolgozott tervdokumentáció elkészítésével és szigorú betartásával. A gyakorlatban előforduló helyreállítási és javítási költségekhez képest a tervdokumentáció díja említésre sem méltó. Például, ha az építkezés előtt nem rendelkezünk pontos feladatkiírással, akkor az anyagszükséglet és minőség tekintetében, teljesen ki vagyunk szolgáltatva a kivitelezőknek, akik ilyenkor többnyire a saját érdekeiket képviselik. Ezért gyakran előfordul, hogy a szükségestől több és drágább anyagokat választanak, amelyek feleslegesek lehetnek. Ez nem csak a burkolóanyag kiválasztásánál fordulhat elő, hanem a szerkezeti elemek kivitelezésekor is. Az ilyen és hasonló helyzetek természetesen elkerülhetőek, ha a statikus mérnök a tervezési szakaszban optimálisan méretez, és hogy ha a kivitelezők a kiviteli tervvel összhangban dolgoznak. Például a csak néhány centiméterrel nagyobb vagy túlméretezett vasbeton födém, akár több százezer forinttal is növelheti a költségeket. Ennyi pénzért pedig minőségi tervdokumentációt kaphat, amely által a következő építési szakaszokon is spórolhat. Nem beszélve az építkezés, berendezések és a beépített elemek által nyújtott biztonságáról. Röviden, a megfelelően kidolgozott tervdokumentáció, pontos és részletes anyagszükséglet, valamint az építkezésen végzett felügyelet által, kiküszöbölhető a legtöbb előre nem látható költség.

1.2. Ne spóroljon a minőség rovására

Amennyiben az építész díjáról, a kivitelezők és a beépítési anyagok költségeiről van szó, előbb-utóbb kiderül, hogy nem volt bölcs dolog a minőség rovására spórolni. A kiadásokat tovább lehet faragni anélkül, hogy lemondana a tervezett kényelemről és célszerűségről. Például, kisebb alapterület mellett is dönthet, vagy kettéoszthat egy nagy telket, amelynek az egyik részét eladhatja másnak, de társbefektetővel közösen is építhet egy ikerházat vagy más hasonló megoldást találhat.

1.3. Sávalap helyett lemezalap

Régen a legtöbb ház szigetelés nélküli sávalappal épült, ami ma már az energiahatékonyság miatt elfogadhatatlan. Célszerűbb megoldás a lemezalap vastag hőszigetelő rétere való kiöntése, amely lehetővé teszi a hő felhalmozódását. Passzívház esetében kötelező a lemezalap hőszigetelése alulról, de sok beruházó a költségek csökkentése érdekében az alap felső oldali hőszigetelését választja.

1.4. Házépítés költségei

Felmérések szerint egy középkategóriás anyagokból készülő családi ház négyzetméterára körülbelül 550 ezer forint. Így egy 120 négyzetméteres ház 66 millió körül van. A kalkuláció szerint a családi ház az alábbi elemeket tartalmazza, áruk az összértékhez képest százalékban van kifejezve:

- Családi ház alapozás kb. 10 %

- Teherhordó falak/szerkezet kb. 16%

- Tetőszerkezete kb. 11%

- Homlokzat kb.  8%

- Kültéri nyílászárók kb. 10%

- Beltéri lépcső kb. 1%

- Padló kb. 2,5%

- Padlóburkolatok kb. 5%

- Fal- és mennyezetburkolat kb. 2,5%

- Válaszfalak kb. 2,5%

- Elektromos berendezések kb. 5%

- Fűtés kb. 4-12%

- Szennyvízcsatorna kb. 1%

- Beltéri ajtók kb. 3%

- Szaniter szerelvények kb. 5%

2. Felelős műszaki vezető és a kivitelező kiválasztása

Hagyományos téglaház építése során előfordulhatnak mulasztások és hibák, amelyek az előregyártott elemekből épülő házaknál nem lehetségesek, hiszen az előregyártott elemek, késztermékként érkeznek az építkezésre. Az elemek gyárban, zárt térben készülnek, az időjárási körülményektől függetlenül folyamatos felügyelet mellett. Hagyományos építkezés során is kiküszöbölhetőek a hibák, amennyiben tapasztalt műszaki vezetőt és kivitelezőket alkalmaz. A váratlan problémák miatti károk és a velejáró költségek elkerülése megoldható kulcsrakész házépítéssel is. Igy, ha valami hiba vagy mulasztás történik, a vállalkozók nem háríthatják egymásra a felelőséget.

2.1. Felelős műszaki vezető

A felelős műszaki vezető a következő feladatokat látja el:

- Az építési tevékenység megkezdésével részt vesz és ellenőrzi a kitűzés helyességét és figyelemmel kíséri az építkezést.

- Megfelelő felügyeletet biztosít, amely a hatályos jogszabályokkal, engedélyekkel és a tervdokumentációval összhangban lehetővé teszi a létesítmény terv szerinti befejezését.

- Szóban és írásban figyelmezteti a vállalkozókat, ha a vonatkozó előírásokat nem tartják be és ha szabálytalanságot észlel a munka során.

- Amennyiben ezeket az eltéréseket nem orvosolják vagy a törvénysértés folytatódik, felfüggeszti az építkezést, és ellenőrzést kér.

- A projekt kivitelezésére vonatkozó dokumentáció módosításának vagy kiegészítésének szükségességéről időben értesíti a megrendelőt, majd egyeztet a tervezővel és a befektetővel.

- Az építési naplót rendszeresen vezeti, ellenőrzi, lezárja és a tervektől eltérő, nem engedélyköteles kivitelezéseket is feltünteti.

- Az építkezés résztvevőinek az előírt dokumentumok elkészítéséhez tájékoztató jellegű és szakmai támogatást nyújt.

- Átveszi az építési és egyéb megrendelt termékek, anyagok és berendezések megfelelőségi és minőségi tanúsítványait.

- Ellenőrzi és aláírásával igazolja a használatbavételi engedély megszerzéséhez szükséges dokumentumokat.

- Részt vesz a hiányosságok kiküszöbölésében a közigazgatási eljárás végéig.

- Részt vesz a minőségi vizsgálatok és mintavételek elvégeztetésében.

- Szakszerűen megszervezi és összehangolja az építőipari kivitelezési tevékenység munkafolyamatait.

2.2. Építőipari kivitelezők

A vállalkozók feladatai a következők:

- Minőségi követelmények biztosítása, legalább a törvényben előírtak szerint.

- Az építési engedéllyel, a kiviteli tervdokumentációval, szerződéssel, szakma szabályaival és az előírásokkal összhangban történő építési munkafeladatok kivitelezése.

- Építési napló vezetése.

- Felelős műszaki vezető időszerű tájékoztatása minden jelentős építési szakasz előtt.

- A kivitelezés ideje alatt gondoskodik a munkavállalók biztonságáról és egészségének védelméről az építkezés során, de a túlterhelés és megelőzéséről is.

- Az építési segédeszközök és kerítések elhárítása az építkezés befejezése után, a hulladék eltakarítása és elszállítása a helyszínről.

- A teljesítésigazolás aláírása és a megbízhatóság igazolása.       

3. Építőipari munkák típusai

Az építési munkák különböző feladatokat foglalnak magukban, amelyek egy ház, lakás vagy egyes helyiségek, például fürdőszoba kiépítéséhez vagy átalakításhoz szükségesek. Ez magában foglalja a bontást, a földmunkákat, a kőműves- és ácsmunkákat, tartószerkezet kialakításán történő feladatokat, betonozást, aszfaltozást, térkövezést és tereprendezést.

3.1. Bontási munkák

Az épület méretétől és sajátosságaitól függően a bontási munkák lehetnek egyszerűek vagy összetettek. Célzott építkezés esetén, amikor az épületet teljes egészében lebontják és újat építenek, akkor a bontást gépekkel végzik. Felújítás és átépítés esetén a bontási munkákat általában kézzel végzik. A bontás befejezése után a sittet megfelelő hulladéklerakóba szállítják, és erről a kivitelezők nyilvántartási lapot vagy hulladékátadási tanúsítványt állítanak ki az ügyfélnek, amely a műszaki ellenőrzési dokumentáció kötelező melléklete.

3.2. Földmunkák

Az építkezés elején ez az első feladatok között szerepelnek a földmunkák, ezért nagyon fontos a szakszerű és minőségi munkavégzés, hogy minden későbbi munkafolyamat zökkenőmentesen történjen. A földmunkák alatt a gépi és kézi ásást, feltöltést, alap és közműárok kiemelését értjük. A földcsuszamlás megakadályozása érdekében az épület körül vízelvezető rendszert kell kialakítani, azaz deszkákat vagy geotextíliát kell elhelyezni, majd a munkagödör alját zúzott kővel kell tömörítik. Miután az építkezés befejeződött, a fennmaradó munkaárkokat és gödröket vissza kell tölteni, majd tömöríteni.

3.3. Ácsmunkák

A tetőszerkezetek, előtetők és állványok építésén kívül ide tartozik a vasbeton födémek, falak, vízszintes és függőleges kötések, lépcsők és egyéb betonszerkezetek zsaluzása. A zsaluzat lehet egy-, két- vagy többoldalas.

3.4. Beton és vasbeton munkák

Ide tartoznak azok a munkálatok, amelyek alapanyaga beton, amelyhez, ha acél huzalokat vagy rácsokat adnak, vasbetonnak nevezik. Szakszerűen kivitelezett betonszerkezettel biztosítható az épület stabilitása és biztonsága, ezért az épületek kivitelezésekor a betonmunkák is a legfontosabbak feladatok közé sorolható. Ide tartozik az alap, aljzat és a födém betonozása, a csatlakozások és a támfalak betonozása, a beton utókezelése az építkezés befejezéséig, hajlítás, vasalás, kengyelek, acélhálók és betonvasak fektetése, kötése stb.

3.5. Kőműves munkálatok

Ide tartozik az aljzat kiegyenlítése, falazatok készítése, a gipszkarton szerelés, támfalak és a kémények építésé, ablakkávák kialakítása, fugázás, vakolás, betonozás és minden típusú szigetelés.

4. Építkezés fázisai és időtartama

A projektdokumentáció véglegesítése és az építési engedély megszerzése után kezdődhet az építkezés.

4.1. Építkezés fázisai

Az építkezés első szakaszában az építkezésre szánt telek rendezése, az építési terület kialakítása, kitűzése történik. Ez azt jelenti, hogy a tervdokumentációval összhangban sor kerül a kijelölésre, a munkagödör kialakítása, a vízelvezetés megoldása és az alapozás. Az építkezés első szakasza a beruházás kisebb körülbelül 3%-át teszi ki. A második építkezési fázis a szerkezet és a teherhordó falak kialakításából áll; aljzat, falazat, födém, oszlopok, gerendák és padlás. Az építés harmadik szakaszában a tető és a tetőfedés, valamint a tetőn végzett egyéb munkálatok készülnek. A költségeket tekintve a második és harmadik szakasz a teljes beruházás mintegy 40-45%-át képezi, a költségek legnagyobb részét a tartószerkezet építése teszi ki. Messze a legmagasabb építési költségek a negyedik és ötödik fázisban merülnek fel, amelyek a teljes építési költség több mint felét teszik ki. A negyedik fázisba tartoznak a szakipari szolgáltatások, nyílászárók, a homlokzat és a padlóburkolat kialakítása. Az ötödik építési fázishoz tartoznak a befejező rétegek. A költségek legnagyobb részét, 10-15%-át a vezetékek (vízvezeték, fűtés, szellőzés, villany) teszik ki.

4.2. Meddig tart egy építkezés?

A munkálatok időtartama leginkább a kivitelezőtől függ. Amennyiben megengedheti magának bérelhet egy építőipari céget is, amely kulcsrakész építkezést vállal. Ilyen helyzetekben az építkezés általában gyorsan megy, és a ház 4-5 hónap alatt elkészül. Ez drágább, mintha egyedül szerveznénk meg és minden kivitelezővel külön-külön beszélnénk meg a munkát. Ez esetben a ház körülbelül egy év múlva lesz befejezése, de ha a szakaszos építkezés és a részleges finanszírozás mellett dönt, a munkálatok több évet is igénybe vehetnek. Tekintettel arra, hogy házat minden ember általában csak egyszer épített és évtizedekig él benne, azt tanácsoljuk, hogy alaposan és átgondoltan közelítsen meg minden részletet. Különösen az elején, amikor az építésszel tervezni kezdi a részleteket.